中信证券11月27日研报指出,近期媒体报道指向非国有房企融资支持必要性提升,融资端对象扩容与任务量化或为破局关键,后续地产金融政策或进入融资端加力阶段,对于上市银行地产资产质量的预期企稳形成重要支撑,如后续非国有房企增信措施有效落地,预计银行对相关房企的信贷投放有望增加。

  全文如下

  银行|如何展望地产金融形势?

  近期媒体报道指向非国有房企融资支持必要性提升,融资端对象扩容与任务量化或为破局关键,后续地产金融政策或进入融资端加力阶段,对于上市银行地产资产质量的预期企稳形成重要支撑,如后续非国有房企增信措施有效落地,预计银行对相关房企的信贷投放有望增加。

  ▍事项:

  本周,财新报道金融监管部门拟扩围房企白名单,澎湃新闻报道建设银行召集6家房企召开座谈会,此外,多家媒体亦对房企融资支持发出积极呼吁。

  ▍非国有房企融资支持必要性提升,融资端对象扩容与任务量化是破局关键。

  1)部分非国有房企仍散发舆情。近几月,包括碧桂园、金地、万科在内的非国有房企仍散发舆情,引发社会和市场关注,不利于房地产市场平稳健康发展。

  2)地产销售仍待修复:7月政治局会议后,较为积极的地产政策连续出台,但地产销售仍在修复中,我们测算11月前25天30大中城市商品房销售面积(7DMA)同比下降15.7%,地产销售对房企流动性的支持作用仍较为有限。

  3)融资端对象扩容与任务量化是破局关键。今年以来,民营及混合所有制房企的流动性压力远高于央企,虽然“三个不低于”以及“50家房地产商白名单”尚未明确,但现实情况下“扩面”和“增量”预计是房地产融资端政策重点方向。

  ▍地产金融政策或进入融资端加力阶段。

  1)“三支箭”框架下地产融资支持偏弱:

  债券端,中债增信债券发行由去年11月至今年上半年末的171亿元下降至今年下半年(截至11月25日)的61亿元,发债主体亦有明显收缩;

  股权端,今年以来定增融资完成的仅限于3家央国企;

  信贷端,银行房地产对公贷款亦强调对信贷投放主体或项目有较严标准,2023H1地产对公贷款增量占上市银行对公贷款增量仅3.3%,而存量占比则为8.4%。

  2)未来或完善“债权人委员会”模式。经济日报提出可在“金融管理部门的协调下,涉企的所有债权银行坐下来集体协商、一致行动”,部分大型银行亦召开包含非国有房企的座谈会,后续主贷银行或牵头协商对相对地产公司的融资支持方案。

  3)风险分散机制有望加力。金融机构对于民企的避险心态亟需增信支持,不排除政策端优化政府性融资担保和风险补偿机制。

  ▍地产信用企稳有助于稳定银行资产质量预期。

  1)房企流动性影响资产质量预期。2023年中期,上市银行加权平均地产对公不良率为4.3%,近期大型房企债券展期以及价格大幅波动,市场对于银行业地产资产质量的担忧亦有提升。

  2)融资支持的增量空间可观。目前具体的融资支持政策尚未明确落地,但若后续非国有房企增信措施得以有效实施,预计银行对相关房企的信贷投放有望明显增加。

  3)银行地产债务风险有望缓释。7月政治局会议后,地产需求端政策持续加码,如房企融资支持政策加速推进落实,银行地产债务风险有望进一步缓释。

  ▍风险因素:

  宏观经济增速大幅下行;银行资产质量超预期恶化;监管与行业政策超预期变化;区域经济景气下行;各公司发展战略执行不及预期。

  ▍投资观点:银行地产债务风险有望缓释。

  近期媒体报道指向非国有房企融资支持必要性提升,融资端对象扩容与任务量化或为破局关键,后续地产金融政策或进入融资端加力阶段,对于上市银行地产资产质量的预期企稳形成重要支撑,如后续非国有房企增信措施有效落地,预计银行对相关房企的信贷投放有望增加。个股方面推荐:1)长期综合竞争力较强的银行;2)受益于资本市场政策的大型银行;3)综合业绩增长确定性较强和估值性价比较高的银行。